토지 경계를 침범해 건축한 피고를 상대로 건물철거, 토지인도 및 과거 · 장래 토지 사용료 청구를 모두 성공한 사례.

이웃 건물이 내 토지를 수십 년째 침범하고 있다는 사실을 뒤늦게 알았을 때,

소유자가 느끼는 당혹감과 무력감은 이루 말할 수 없습니다.

더구나 상대방이 "이미 취득시효가 완성됐다", "철거를 요구하는 것 자체가 권리남용"이라고 맞서 온다면,

정당한 권리를 되찾는 길은 더욱 험난하게 느껴집니다.

법무법인 윈은 피고들의 점유 개시 당시 상황을 치밀하게 파고들어

악의의 무단점유임을 결정적 증거로 입증하였고,

건물 철거·토지 인도는 물론 과거 및 장래 토지 사용료까지 전부 인용받는 결과를 이끌어냈습니다.

※ 실제 판결문: 서울중앙지방법원 2025. 6. 17. 선고 2023가단5337783 판결

1. 사건 개요 및 결과

개요 및 결론

• 사건명: 건물등철거 청구의 소

• 지역/법원: 서울중앙지방법원

• 역할: 원고(토지 소유자) 대리

• 결론: 원고 전부 승소 — 건물 철거·토지 인도 전부 인용 + 부당이득금 약 7천만 원 및 장래 월 임료 인용

사건의 경위

의뢰인(원고)은 자신이 소유한 두 필지의 토지 일부를 이웃 건물들이 무단으로 침범하고 있다는 사실을 확인하였습니다.

피고1은 약 4㎡를, 피고2는 무려 96㎡에 달하는 면적을 넘어 건물을 소유하고 있었습니다.

피고1은 침범 면적이 미미하고 건물 전체를 철거하면 자신의 손해가 너무 크다며 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 주장하였습니다.

피고2는 20년 이상 점유해 왔으니 점유취득시효가 완성되었다고 맞섰습니다. 수십 년에 걸친 점유 사실을 방패 삼아 의뢰인의 권리 회복을 강하게 막아선 것입니다.

의뢰인은 법무법인 윈에 사건을 의뢰하여 건물 철거와 토지 인도, 그리고 그동안 누적된 부당이득금 반환 청구를 함께 진행하였습니다.

2. 핵심 쟁점 및 변론 전략

핵심 쟁점

1. '권리남용' 항변을 배척할 수 있는가

침범 면적이 작고 건물 전체를 철거할 경우 피고의 손해가 막대하므로, 원고의 철거 청구 자체가 권리남용이라는 피고 측 주장이 핵심적인 법리 다툼의 축을 이루었습니다.

2. '점유취득시효' 주장을 무력화할 수 있는가

20년 이상의 점유 사실 자체는 부인하기 어려웠습니다. 관건은 피고2의 점유가 소유의 의사에 기반한 자주점유인지, 아니면 타주점유에 불과한지를 가려내는 것이었습니다.

법무법인 윈(WIN)의 변론 전략

1. 측량·임료 감정을 통한 침범 범위 특정과 손해액의 구체적 입증

소송 초기부터 법무법인 윈은 청구의 핵심이 침범 범위의 정확한 특정과 합리적인 손해액 산정에 있다고 판단하였습니다.

측량감정 신청을 통해 피고1의 침범 면적 약 4㎡, 피고2의 침범 면적 약 96㎡를 도면과 함께 명확히 특정하였습니다.

이어 임료감정을 신청하여 각 피고의 점유 시작일부터 소 제기일까지의 차임액과 장래 인도 완료 시까지의 월 임료를 수치로 산정하였고, 피고2에 대한 과거 부당이득금 약 7천만 원과 장래 월 임료를 구체적으로 입증하였습니다.

2. 녹취 증거와 판례 법리로 점유취득시효 주장 무력화

피고2의 가장 강력한 방어 논리인 점유취득시효를 무너뜨리기 위해, 법무법인 윈은 점유 개시 당시의 사정을 집중적으로 파고들었습니다.

피고2가 부동산 매입 당시 이미 건물이 인접 토지를 침범하고 있다는 사실을 알고 있었다고 시인한 통화 녹취록을 결정적 증거로 제출하였습니다. 침범 사실을 인지한 채로 이루어진 점유는 자주점유의 추정이 깨지는 악의의 무단점유에 해당하기 때문입니다.

아울러 피고2 소유 토지 면적 대비 실제 침범 면적이 2배 이상 압도적으로 초과한다는 사실을 강조하였습니다.

매수한 토지의 면적을 상당히 초과하는 부분을 점유하고 있는 경우 자주점유의 추정이 번복된다는 대법원 판례를 적용하여, 취득시효 성립 자체가 불가능함을 주장하였습니다.

3. 대법원 판례를 근거로 '권리남용' 항변을 정면 배척

피고들이 공통으로 주장한 권리남용 항변에 대해서는 명확한 법리적 반박을 제시하였습니다.

원고의 청구는 정당한 소유권 회복에 목적이 있을 뿐, 피고에게 고통을 가하려는 의도와는 무관함을 먼저 밝혔습니다.

나아가 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 입을 손해가 크다는 사정만으로는 권리남용이 성립할 수 없다는 대법원 판례를 인용하여 재판부를 설득하였습니다.

피고1의 침범 부분이 면적상 작더라도 그로 인해 원고 소유 토지 전체의 사용·수익이 실질적으로 불가능해진다는 점도 함께 강조하였습니다.

3. 결론

최종 판결

법원은 법무법인 윈의 주장을 모두 받아들여 원고에게 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

피고2는 부동산 매입 당시 이미 침범 사실을 알고 있었던 악의의 무단점유자에 해당하고, 침범 면적이 자신의 토지 면적을 압도적으로 초과하는 이상 자주점유의 추정이 번복된다는 것이 재판부의 판단이었습니다. 피고들의 권리남용 및 점유취득시효 항변은 모두 받아들여지지 않았습니다.

이로써 의뢰인은 피고들에 대한 건물 철거 및 토지 인도를 모두 인도받았고, 피고2에 대한 과거 부당이득금 약 7천만 원과 장래 임료까지 전부 회수하는 실질적인 권리 회복을 이루었습니다.

법률 조언 한마디

토지 침범과 건물 철거 소송은 단순한 경계 다툼이 아닙니다.

장기 점유를 방패로 삼는 취득시효 항변, 철거 청구를 권리남용으로 뒤집으려는 시도 등 복잡한 법리 공방이 동반되는 전문적인 영역입니다.

특히 점유 개시 시점의 '악의' 여부는 일반인이 스스로 입증하기 매우 어려운 사안입니다.

유사한 상황이라면 초기부터 측량·임료 감정 절차를 통해 증거 기반을 단단히 갖추고, 상대방의 점유 경위를 집요하게 추적할 수 있는 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

오래 점유했다는 것이 무기가 되는 세상, 내 땅인데 왜 내가 싸워야 하나 싶을 때

법무법인 윈은 그 시간의 허점을 파고들어 싸움을 끝냅니다.