전세사기 연쇄 고소 3건, 수사 단계에서 전부 무혐의로 종결

다가구주택을 성실히 운영하던 임대인이 약 3년에 걸쳐 전세사기 혐의로 3건의 고소를 당한 사건에서, 보증금 반환 능력·선순위 고지 의무·매각 정당성 세 쟁점을 모두 정면 돌파하여 전부 혐의없음(증거불충분) 및 불송치 결정을 이끌어낸 사례입니다.

사건 개요 및 결과

개요 및 결론

• 사건명: 사기 피고소 방어 (전세사기)

• 지역/기관: 대전지검(경찰·검찰)

• 역할: 피고소인(임대인) 변호인

• 담당: 신기용 변호사, 강윤실 변호사

• 결과: 3건 전부 혐의없음(증거불충분) 및 불송치 결정

사건의 경위

의뢰인은 다가구주택을 직접 건축하여 오랜 시간 성실하게 임대업을 영위해 온 평범한 임대인이었습니다.

그러던 중 재력을 과시하는 한 사업가가 건물 매수를 제안해왔습니다. 기존 채무와 보증금 채무를 모두 인수하는 조건이었고, 의뢰인은 오히려 보증금 차액을 보전하기 위해 6억 원을 매수인에게 직접 지급하며 정상적인 절차에 따라 소유권을 이전했습니다.

그러나 건물을 넘겨받은 사업가는 얼마 지나지 않아 잠적했고, 보증금을 돌려받지 못한 임차인들의 분노는 최초 계약 당사자인 의뢰인을 향했습니다. 이후 약 3년에 걸쳐 3건의 전세사기 고소가 연달아 접수되었습니다.

전세사기 사건은 피해의 심각성 때문에 수사 초기부터 임대인에게 극히 불리한 분위기에서 진행됩니다. 강도 높은 수사가 이어졌고, 의뢰인은 법무법인 윈의 문을 두드렸습니다.

핵심 쟁점 및 변론 전략

핵심 쟁점

1. 보증금 반환 능력 및 의사의 존재 여부

전세계약 체결 당시 건물에 설정된 근저당채무와 선순위 보증금의 합계가 시가를 초과하는 이른바 '깡통전세' 상태였는지, 그리고 의뢰인에게 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지가 사기죄 성립의 핵심 쟁점이었습니다.

2. 선순위 보증금 고지 의무 위반 여부

다수의 중개사무소를 통해 동시다발적으로 계약이 진행되는 구조에서 임차인의 정확한 순위를 실시간으로 파악하기 어려웠던 사정이 있었음에도, 후순위 임차인에게 순위를 의도적으로 잘못 고지한 것인지 여부가 쟁점이었습니다.

3. 건물 매각의 목적과 정당성

의뢰인이 다가구주택을 제3자에게 매각한 행위가 보증금 반환 책임을 회피하기 위한 의도적 처분이었는지, 아니면 정상적인 거래였는지가 쟁점이었습니다.

법무법인 윈(WIN)의 변론 전략

[전략 01] 보증금 반환 능력 — 자산·소득·신용을 입체적으로 소명

수사기관은 선순위 채무와 보증금 합계가 시가를 초과한다는 이유만으로 사기 고의를 강하게 추정하였습니다. 법무법인 윈은 이 논리만으로는 사기의 고의를 인정할 수 없음을 법리적으로 반박하고, 의뢰인이 해당 건물 외에 보유한 다른 부동산 자산, 별도 직업을 통한 정기 소득, 무연체 이력, 높은 신용점수 등 다양한 금융자료를 통해 계약 당시 보증금 반환이 가능한 상태였음을 다각도로 소명하였습니다.

[전략 02] 선순위 고지 누락 — 녹취로 기망 고의를 차단

임차인들은 순위를 잘못 고지받아 기망당했다고 주장하였습니다. 이 쟁점에서 결정적 역할을 한 것은 의뢰인이 보관하고 있던 공인중개사와의 통화 녹취 파일이었습니다. 녹취에는 의뢰인이 "다수의 중개사무소에서 동시에 계약이 진행 중이어서 임차인의 정확한 순위를 실시간으로 파악하기 어렵다"는 사정을 중개인에게 사실대로 전달한 내용이 담겨 있었고, 중개대상물 확인설명서에도 이를 간접적으로 뒷받침하는 기재가 있었습니다. 법무법인 윈은 이를 활용하여 순위 고지 누락이 의뢰인의 고의적 기망이 아닌 구조적 한계에서 비롯된 것임을 설득력 있게 소명하였습니다.

[전략 03] 매각 정당성 — 실질적 가해자를 적극 추적

수사기관은 건물 매각 자체를 책임 회피 수단으로 의심하였습니다. 법무법인 윈은 매매가 매수인 측의 제안에 의한 정상적인 거래였음을 입증하는 한편, 의뢰인이 보증금 차액 보전을 위해 6억 원을 자발적으로 지급하는 등 계약상 의무를 성실히 이행하였음을 강조하였습니다. 나아가 보증금을 편취하고 잠적한 매수인 사업가에 대해 형사 고소를 적극 제기함으로써, 이 사건의 실질적 가해자가 누구인지를 수사기관 앞에서 분명히 가려냈습니다.

결론

최종 결과

검찰과 경찰은 법무법인 윈이 제시한 금융자료·녹취·매매 증거를 종합적으로 검토한 끝에, 의뢰인에게 사기의 고의가 없었음을 인정하였습니다.

"의뢰인에게 사기의 고의가 없었음을 인정한다."

제기된 3건의 고소 사건 전부에 대해 혐의없음(증거불충분) 및 불송치 결정이 내려졌습니다.

법률 조언 및 한마디

전세사기 사건은 피해의 심각성으로 인해 수사 초기부터 임대인에게 절대적으로 불리한 분위기에서 진행됩니다. 억울한 혐의라도 아무런 대응 없이 방치하면 기소로 이어질 수 있습니다.

감정적 호소만으로는 혐의를 벗을 수 없습니다. 계약 당시의 재산 상태·소득·금융자료를 체계적으로 확보하고, 녹취·문자·중개 관련 서류 등 사소해 보이는 자료도 절대 삭제하지 마십시오. 이 사건에서도 통화 녹취 하나가 결정적 차이를 만들어냈습니다. 또한 보증금 반환이 불가능해진 실질적 원인 제공자에 대한 적극적인 형사 대응을 병행하는 것이 중요합니다.

법무법인 윈은 전직 검사 출신 변호사를 포함한 형사 전문 변호사들이 원팀이 되어 수사 단계부터 의뢰인의 억울함을 사실과 법리로 증명해 드립니다.